Odbiór mieszkania od dewelopera — co sprawdzić i jak zapisać usterki

Odbiór to jedyny moment, w którym masz realną przewagę negocjacyjną wobec dewelopera: pieniądze jeszcze nie zostały wypłacone w całości, a protokół jest dokumentem, do którego wracają obie strony. Wszystko, czego nie zapiszesz, będziesz później reklamować z pozycji słabszej.

Co zabrać na odbiór

Poziomica, kątownik, miarka laserowa, latarka, gniazdo testowe lub prosta ładowarka, kartka z rzutem z umowy i wilgotnościomierz, jeśli masz dostęp. Do tego telefon z aparatem — każdą usterkę fotografuj z podpisem, w którym pomieszczeniu i na której ścianie się znajduje.

Wielu kupujących zabiera na odbiór inspektora budowlanego. Koszt to zwykle kilkaset złotych i w praktyce zwraca się na pierwszej poważniej wadzie, bo inspektor widzi rzeczy, których laik nie zauważa: odchylenia ścian od pionu, nierówności posadzki pod wylewkę, brak wentylacji w pionie kuchennym.

Co sprawdzać po kolei

Powierzchnia. Zmierz każde pomieszczenie i porównaj z rzutem z umowy. Różnica w metrażu to najdroższa pojedyncza pozycja odbioru.

Ściany i posadzki. Pion, poziom, kąty proste w narożnikach, równość wylewki pod przyszłą podłogę. Odchylenia mają normy — inspektor je zna i potrafi je zapisać językiem, którego deweloper nie podważy.

Okna i drzwi. Otwieranie, domykanie, uszczelki, rysy na szybach, montaż parapetów, brak przewiewu przy krawędziach.

Instalacje. Liczba i rozmieszczenie gniazd zgodnie z projektem, działanie obwodów, ciśnienie wody, spadki w kanalizacji, sprawność wentylacji (kartka przyłożona do kratki powinna się trzymać), lokalizacja przyłączy.

Wilgoć i ślady zalania. Zacieki na ścianach i sufitach, zwłaszcza w narożnikach, przy oknach i na ostatniej kondygnacji.

Protokół — dokument, który później pracuje

Do protokołu wpisuj wszystko, także drobiazgi. Nie ma czegoś takiego jak usterka „za mała, żeby ją zgłaszać" — usunięcie rysy na szybie kosztuje dewelopera tyle samo przed podpisaniem protokołu i nieporównanie więcej Twojego czasu po nim.

Nie podpisuj protokołu z adnotacją „bez uwag", jeśli uwagi są. Nie zgadzaj się na ustne obietnice — liczy się wyłącznie zapis. Jeśli deweloper odmawia wpisania Twojej uwagi, zapisz sam fakt odmowy i weź kopię protokołu ze sobą.

Terminy i wada istotna

Ustawa deweloperska porządkuje terminy: deweloper ustosunkowuje się do zgłoszonych wad w 14 dni i usuwa je co do zasady w 30 dni od protokołu. Przy wadzie istotnej — uniemożliwiającej korzystanie z lokalu — możesz odmówić odbioru; wtedy potrzebna jest kolejna czynność odbiorowa po usunięciu wady.

Po odbiorze zostaje jeszcze rękojmia. Przy nieruchomości odpowiedzialność sprzedawcy za wady trwa 5 lat od wydania, więc usterki ujawnione po roku wciąż podlegają zgłoszeniu — o ile masz dokumentację, kiedy i co się pojawiło.

Podsumowanie

Dobry odbiór to trzy godziny z miarką i lista, a nie podpis na wejściu. Prawdziwym kosztem nie są usterki, tylko te, których nie ma w protokole — bo formalnie nie istnieją. Zanim podpiszesz, przeczytaj też, co dokładnie mówi Twoja umowa deweloperska.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.