Umowa przedwstępna a umowa deweloperska — czym się różnią

Na drodze do zakupu mieszkania możesz podpisać kilka różnych umów — i każda z nich wywołuje inne skutki prawne. Pomylenie ich to jeden z częstszych błędów kupujących.

Umowa przedwstępna — obietnica sprzedaży

Umowa przedwstępna (art. 389–390 Kodeksu cywilnego) to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej — czyli właściwej umowy sprzedaży. Stosuje się ją głównie na rynku wtórnym, np. gdy kupujący czeka na decyzję kredytową.

Kluczowa jest forma. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej daje w razie uchylania się drugiej strony jedynie roszczenie odszkodowawcze (tzw. skutek słabszy). Umowa w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy) — wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli uchylającej się strony. Jeśli zależy Ci na mieszkaniu, a nie tylko na odszkodowaniu, wybieraj akt notarialny.

W umowie przedwstępnej precyzyjnie określ: cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość i charakter wpłaty (zadatek czy zaliczka — to ogromna różnica), warunki odstąpienia oraz stan, w jakim nieruchomość ma zostać wydana.

Umowa deweloperska — reżim ustawowy

Umowa deweloperska to odrębna instytucja uregulowana ustawą deweloperską. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę. Wymagana jest forma aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.

Ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków ochronnych: prospekt informacyjny, mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który trafiają wpłaty nabywców, procedurę odbioru z możliwością zgłaszania wad oraz składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To zabezpieczenia, których nie ma przy zwykłej umowie przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna — najsłabsze ogniwo

Umowa rezerwacyjna zobowiązuje dewelopera lub sprzedającego do czasowego wyłączenia lokalu z oferty. Ustawa deweloperska ogranicza opłatę rezerwacyjną do 1% ceny i określa przypadki jej zwrotu (m.in. odmowa kredytu). Poza reżimem ustawy — na rynku wtórnym — treść umowy rezerwacyjnej zależy wyłącznie od stron, więc czytaj ją szczególnie uważnie.

Praktyczne wskazówki

1. Zawsze ustal, którą umowę podpisujesz — nazwa dokumentu nie przesądza o jego charakterze prawnym, decyduje treść.
2. Nie wpłacaj wysokich kwot na podstawie umów w zwykłej formie pisemnej.
3. Każdy projekt umowy możesz skonsultować z prawnikiem przed podpisaniem — deweloperzy i sprzedający muszą udostępnić projekt z wyprzedzeniem.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna wiąże strony obietnicą sprzedaży, umowa deweloperska obejmuje cały proces budowy i przeniesienia własności pod ochroną ustawową, a rezerwacyjna jedynie „zamraża” ofertę. Im wcześniejszy etap inwestycji i wyższe wpłaty, tym mocniejszej formy prawnej powinieneś wymagać.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.