Księga wieczysta — jak czytać wszystkie cztery działy

Księga wieczysta to najważniejszy dokument w obrocie nieruchomościami i jedyny, który możesz sprawdzić samodzielnie, za darmo, w kilka minut. Warunek jest jeden: trzeba wiedzieć, co znaczy każdy z jej działów.

Dział I-O — oznaczenie nieruchomości

Opis przedmiotu: położenie, numer działki, obręb, powierzchnia, sposób korzystania, a przy lokalu — jego numer, kondygnacja, liczba izb i pomieszczenia przynależne. Pierwsza rzecz do sprawdzenia: czy dane zgadzają się z tym, co oglądasz. Rozbieżność w metrażu albo w liczbie pomieszczeń przynależnych to nie drobiazg, tylko przedmiot transakcji.

Dział I-Sp — prawa związane z własnością

Tu wpisuje się prawa, które „idą" razem z nieruchomością: przy lokalu przede wszystkim udział w nieruchomości wspólnej, a także służebności ustanowione na rzecz tej nieruchomości (np. prawo przejazdu przez sąsiednią działkę). To dział, który mówi, co dostajesz dodatkowo.

Dział II — własność

Kto jest właścicielem i w jakiej części. Sprawdź trzy rzeczy: czy zgadza się z osobą, która się z Tobą kontaktuje, czy nie ma współwłaścicieli, o których nikt nie wspomniał, oraz jaka jest podstawa nabycia (umowa, spadek, dział spadku, zasiedzenie). Przy współwłasności do sprzedaży całości potrzebni są wszyscy.

Dział III — prawa, roszczenia i ograniczenia

Najbardziej niedoceniany dział i jednocześnie ten, w którym kryją się największe kłopoty. Znajdziesz tu m.in. służebności obciążające nieruchomość, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego, wpisy o wszczęciu egzekucji i zakazy zbywania.

Służebność osobista mieszkania oznacza, że w lokalu ma prawo mieszkać osoba trzecia — i to prawo trwa mimo zmiany właściciela. Szerzej piszemy o tym w tekście o służebnościach i obciążeniach.

Dział IV — hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie osobę. Jeśli sprzedający ma kredyt, standardowy scenariusz wygląda tak: bank wystawia promesę z kwotą do całkowitej spłaty, część ceny trafia bezpośrednio na rachunek kredytu, a po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Nigdy nie płać całości do rąk sprzedającego, licząc, że sam spłaci kredyt.

Wzmianki, czyli stan „w toku"

Wzmianka oznacza złożony i nierozpoznany wniosek. Może dotyczyć wykreślenia hipoteki (dobrze) albo wpisu egzekucji (źle) — z samej wzmianki tego nie widać, trzeba sprawdzić, czego dotyczy. Kluczowa konsekwencja: wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli tę ochronę, która chroni kupującego działającego w zaufaniu do treści księgi.

Czego księga nie powie

Nie ma w niej informacji o zaległościach wobec wspólnoty, o zameldowanych osobach, o umowie najmu bez wpisu, o stanie technicznym ani o planach zagospodarowania okolicy. To wszystko sprawdza się osobno — listę zebraliśmy w tekście o sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości.

Podsumowanie

Cztery działy, cztery pytania: co kupuję (I-O), co dostaję dodatkowo (I-Sp), od kogo (II), z jakim bagażem (III) i za jaki dług (IV). Sprawdzenie zajmuje kwadrans, a jest jedyną czynnością w całej transakcji, którą wykonasz sam i za darmo.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.