Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem

Wady prawne to najdroższe błędy na rynku nieruchomości — i najłatwiejsze do uniknięcia. Większość informacji o nieruchomości jest jawna i dostępna online. Oto jak przeprowadzić weryfikację samodzielnie.

Księga wieczysta — zacznij tutaj

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdź ją w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych. Odmowa podania numeru to poważny sygnał ostrzegawczy. W księdze przeanalizuj wszystkie cztery działy:

• Dział I — oznaczenie nieruchomości: czy metraż, adres i przynależności (piwnica, komórka) zgadzają się z ogłoszeniem.
• Dział II — własność: czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem i czy jest jedynym właścicielem. Przy współwłasności do sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich.
• Dział III — prawa, roszczenia i ograniczenia: służebności (np. dożywotniego zamieszkiwania!), roszczenia z umów przedwstępnych, wpisy o egzekucji.
• Dział IV — hipoteki: obciążenie hipoteką nie blokuje sprzedaży, ale wymaga prawidłowego rozliczenia z bankiem i promesy wykreślenia.

Uwaga na wzmianki — oznaczają, że do sądu wpłynął wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany. Treść księgi może się wkrótce zmienić.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Kupując w zaufaniu do treści księgi wieczystej, jesteś chroniony rękojmią wiary publicznej — nawet jeśli stan prawny ujawniony w księdze odbiega od rzeczywistego. Ochrona nie działa jednak m.in. przy złej wierze kupującego. To kolejny argument, by transakcję przeprowadzać rzetelnie i dokumentować weryfikację.

Dokumenty od sprzedającego — checklista

Poza księgą wieczystą poproś o:

• podstawę nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
• zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości,
• przy spadku lub darowiźnie — zaświadczenie z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku (bez niego notariusz nie przeprowadzi transakcji).

Pułapki szczególne

Nieruchomość ze spadku — upewnij się, że postępowanie spadkowe jest zakończone, a wszyscy spadkobiercy ujawnieni. Nieruchomość z darowizny — w skrajnych przypadkach darowizna może zostać odwołana. Małżeństwo sprzedającego — jeśli nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, wymagana jest zgoda obojga małżonków. Lokal spółdzielczy własnościowy — może nie mieć księgi wieczystej; wtedy podstawą weryfikacji jest zaświadczenie ze spółdzielni.

Podsumowanie

Weryfikacja stanu prawnego to kilka godzin pracy i koszt kilku zaświadczeń. Alternatywą są lata procesów. Jeśli cokolwiek w dokumentach budzi wątpliwości — skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem czegokolwiek, nawet umowy rezerwacyjnej.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.