Rentowność najmu — jak policzyć, czy mieszkanie na wynajem naprawdę się opłaca

„Mieszkanie na wynajem zwraca się samo” — to zdanie sprzedało w Polsce tysiące przeszacowanych inwestycji. Prawda jest taka, że różnica między rentownością z ogłoszenia a rentownością rzeczywistą potrafi wynosić kilka punktów procentowych. Oto jak liczyć uczciwie.

Rentowność brutto — liczba z folderu reklamowego

Rentowność brutto = (12 × miesięczny czynsz najmu) / cena zakupu × 100%.

Przykład: mieszkanie za 400 000 zł wynajmowane za 2 200 zł/mies. daje 26 400 zł rocznie, czyli 6,6% brutto. Ta liczba dobrze wygląda w prezentacji — i na tym jej użyteczność się kończy, bo ignoruje wszystkie koszty.

Rentowność netto — liczba, na której podejmujesz decyzję

Od przychodu rocznego odejmij:

• Pustostan — realistycznie 1 miesiąc w roku przy rotacji najemców (ok. 8% przychodu),
• Czynsz administracyjny i fundusz remontowy w części nieprzerzucanej na najemcę,
• Podatek — przy ryczałcie od najmu prywatnego 8,5% przychodu (12,5% od nadwyżki ponad próg),
• Remonty i odtworzenie wyposażenia — bezpieczna rezerwa to 1–2% wartości mieszkania rocznie w starszym budownictwie, mniej w nowym,
• Ubezpieczenie, drobne naprawy, koszty poszukiwania najemcy (ogłoszenia lub prowizja pośrednika),
• Zarządzanie — nawet jeśli robisz to sam, Twój czas ma wartość; zarządzanie zewnętrzne to zwykle ok. 8–12% czynszu.

Do rachunku dolicz też pełny koszt zakupu (PCC, notariusz, wykończenie), a nie samą cenę mieszkania. Po takiej korekcie 6,6% brutto potrafi zamienić się w 4–4,5% netto. To wciąż może być dobra inwestycja — ale porównuj ją uczciwie z alternatywami (obligacje, lokaty, rynek kapitałowy), pamiętając o dwóch elementach, których tamte nie mają: potencjale wzrostu wartości nieruchomości i możliwości użycia dźwigni.

Dźwignia kredytowa — wzmacniacz w obie strony

Kupując za 20% wkładu własnego, angażujesz 5× mniej kapitału — i jeśli czynsz pokrywa ratę oraz koszty, zwrot z własnego kapitału (ROE) rośnie znacząco powyżej rentowności netto. Ale dźwignia działa symetrycznie: wzrost stóp procentowych, dłuższy pustostan czy spadek czynszów najpierw zjadają cash flow kredytobiorcy. Licz scenariusz stresowy: rata przy stopie wyższej o 2 punkty procentowe i 2 miesiące pustostanu w roku. Jeśli w tym scenariuszu dokładasz do interesu więcej, niż jesteś gotów dokładać — zmniejsz dźwignię albo zmień projekt.

Cash flow kontra papierowy zysk

Ostatecznym testem inwestycji jest miesięczny przepływ gotówki: czynsz najmu minus rata, opłaty, podatek i rezerwa remontowa. Dodatni cash flow oznacza, że nieruchomość utrzymuje się sama i finansuje kolejne kroki. Ujemny oznacza zakład o wzrost wartości — czasem uzasadniony, ale nazywaj go po imieniu: to spekulacja z dopłatą, nie „pasywny dochód”.

Podsumowanie

Policz brutto dla porównania ofert, netto dla decyzji, ROE dla oceny użycia kapitału i stres-test dla bezpieczeństwa. Inwestor, który zna te cztery liczby przed zakupem, nie kupi złego mieszkania przez żadne zdjęcia — a to na tym rynku połowa sukcesu.